MON LOCATAIRE NE PAIE PAS SON LOYER: QUE FAIRE, QUELLES SONT LES DEMARCHES?
L’un des principaux problèmes…le risque d’impayé. Lorsqu’un locataire refuse de payer son loyer, plusieurs recours sont possibles pour le propriétaire lésé. Il est donc essentiel d’être informé sur les tenants et aboutissants des baux, des risques d’impayés qu’ils couvrent et de la démarche à suivre en cas de litige.
Le fait de louer un bien immobilier se symbolise par un contrat nommé le bail d’habitation, qui scelle les obligations juridiques des parties mais ce dernier n’empêche pas les impayés.
Les obligations qui découlent du contrat de bail:
Pour le bailleur
Pour le locataire
le contrat de bail entraîne l’obligation de permettre la jouissance du logement loué par le locataire. Il doit donc mettre à disposition un logement décent, conforme pour un usage d’habitation et ne présentant aucun risque de santé et de sécurité pour le locataire. Le bailleur a aussi l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et peut donc être amené à y faire des réparations autres que les réparations locatives. Le bailleur doit fournir à son locataire, chaque mois et à titre gratuit, une quittance de loyer indiquant la répartition des sommes versées (loyer, charges, droit au bail). De plus, le bailleur ne peut pas contester à un aménagement qui ne consiste pas en une transformation du logement.
le contrat de bail entraîne l’obligation de payer le loyer et les charges. Il doit en respecter la destination prévue. Il s’oblige à assurer l’entretien courant, les petites réparations ainsi que les réparations locatives (sauf en cas particulier vétusté…) et il est tenu de répondre des dégradations. Le locataire n’a pas le droit de transformer les locaux sans l’accord écrit du bailleur. De plus, il doit assurer le logement loué et fournir l’attestation d’assurance au bailleur lors de la remise des clés et le renouvellement chaque année. Lorsque ce dernier ne respecte pas ce devoir, le propriétaire dispose de plusieurs recours. Une solution à l’amiable, comme un échéancier de paiement, peut être convenue en premier lieu. À défaut, une lettre de mise en demeure doit être envoyée au locataire. Dès le retard de paiement, le propriétaire peut également se tourner vers la caution de son locataire (solidaire, Visale…), afin que celle-ci prenne la main sur le paiement des loyers impayés.
Saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail
Après quinze jours de retard de paiement du loyer, le bailleur doit immédiatement envoyer au locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si ces premières démarches ne donnent pas de résultat, le bailleur doit alors lui envoyer un commandement de payer par voie d’huissier, si le contrat de location dispose d’une clause résolutoire. Il s’agit d’une clause prévoyant la résiliation du bail si le locataire manque à ses obligations, comme celle d’acquitter le loyer convenu.
Il doit également effectuer cette même démarche auprès du garant du locataire s’il en possède un. A compter de cet envoi officiel, le locataire dispose de deux mois pour réagir et apurer ses comptes. Pour éviter que le locataire n’organise son insolvabilité, il est vivement recommandé de mandater un huissier de justice afin qu’il effectue une saisie conservatoire sur ses comptes bancaires.
En dernier recours, si le locataire n’a toujours pas apuré ses comptes deux mois après l’envoi du commandement de payer, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obliger le locataire à payer les sommes dues et résilier le bail d’habitation en cours. En l’absence de clause résolutoire dans le bail, le propriétaire s’adresse à un commissaire de justice afin d’assigner son locataire devant le juge et d’obtenir par ce biais la rupture du bail et l’expulsion du locataire.
Une enquête financière et sociale est menée par les services sociaux sur le locataire. Se basant sur les résultats de cette enquête, le juge peut décider d’accorder des délais de paiement au locataire s’il estime qu’il est dans la capacité de payer sa dette. En faisant cela, le juge suspend alors automatiquement la procédure d’expulsion ainsi que la résiliation du bail. Mais s’il estime que le locataire ne peut pas régler sa dette, alors il constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion.
L’expulsion d’un locataire qui ne paie pas son loyer peut être immédiate, mais le juge peut également décider d’accorder un délai allant d’un mois jusqu’à un an.
ATTENTION ! Il y a une période où l’expulsion ne peut pas voir lieu, il s’agit de la phase dite de trêve hivernale, celle-ci court du 1er novembre au 31 mars. L’expulsion sera dans ce cas-là, reportée.
Une procédure d’expulsion est longue et onéreuse. Entre les frais d’huissier et les honoraires d’avocat, le coût peut atteindre 7000€, sans compter le manque à gagner sur les loyers impayés.
Pour ne pas être confronté à ce type de problèmes, mieux vaut souscrire une assurance « loyers impayés » lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Deux types de contrat d’assurance existent pour les loyers impayés : la garantie loyers impayés (GLI) et la garantie des risques locatifs (GRL), qui coûtent entre 2,50 % et 2,80 % du montant du loyer mensuel.
Si vous avez l’assurance loyers impayés, alors déclarez l’incident de paiement à l’assureur et il s’occupera des démarches.
MON LOCATAIRE NE VEUT PAS PAYER L'AUGMENTATION DU LOYER, QUE FAIRE?
Lorsque le bail d’habitation contient une clause de révision du loyer, le propriétaire peut l’augmenter chaque année à la date indiquée dans le contrat de location. Cette révision ne pourra pas être supérieure à l’indice de référence des loyers publiés trimestriellement par l’INSEE. Le locataire ne peut pas refuser cette révision.
En revanche, si aucune clause n’apparaît dans le bail à ce sujet, alors le propriétaire doit attendre la fin du bail en cours pour procéder à cette augmentation. Si désaccord il y a entre le bailleur et le locataire, alors que le propriétaire est dans son bon droit, ils peuvent saisir la commission départementale de conciliation. Celle-ci rendra un avis dans un délai de 2 mois maximum. À défaut, le tribunal d’instance peut être saisi : il fixera le montant du nouveau loyer, que le locataire devra obligatoirement respecter. Si l’obligation n’est pas tenue, le locataire devra signifier son départ au propriétaire, en respectant le délai de préavis, pendant lequel il sera évidemment tenu au paiement du loyer défini par le juge.
QUE PUIS-JE FAIRE QUAND MON LOCATAIRE NE VEUT PAS PAYER SON DERNIER LOYER?
Il arrive que les locataires ne payent pas leur dernier loyer afin d’être certains de récupérer la totalité du dépôt de garantie versé lors de leur entrée dans le logement.
Les démarches sont alors les mêmes que lorsque le locataire ne paye pas son loyer en cours de bail : chercher une solution à l’amiable, se tourner vers la caution, envoyer une lettre de mise en demeure, puis un commandement de payer et, en dernier recours, saisir le tribunal d’instance qui obligera le locataire à s’acquitter de sa dette.
Des démarches qui peuvent toutefois s’avérer inutiles si le logement est rendu en bon état et que le propriétaire prévoyait de rendre la caution dans sa globalité.
CAS PARTICULIER DE LA COLOCATION
Précision : en cas de colocation, vous pouvez anticiper un manquement de l’un des locataires en prévoyant « une clause de solidarité dans le bail d’habitation ». Ainsi, le propriétaire pourra réclamer à chaque colocataire le paiement du loyer dans son intégralité. La répartition du loyer entre les colocataires ne pouvant lui être imposée. Cette clause de solidarité fonctionne également si le colocataire défaillant a quitté les lieux ; dans la limite de six mois (Loi Macron du 6 août 2015).
En revanche, si à la fin du préavis ou à l’expiration du bail, l’un des locataires ne veut pas quitter les lieux, alors il doit une indemnité d’occupation ; cela ne rentre pas dans la solidarité, elle lui sera réclamée, à lui, l’occupant.
Quelle est la responsabilité de l’agent immobilier en cas de mandat de gestion ?
Notons que l’agence ayant le mandat de gestion est responsable des conséquences liées à l’insolvabilité des locataires.
La jurisprudence retient : que l’agence est tenue de vérifier la solvabilité des locataires.
Par ailleurs, les juges français ont affirmé que le fait de savoir si le mandat se limite à la gestion future, la recherche de futurs locataires, étant secondaire, ne jouait pas pour apprécier la responsabilité de l’agent immobilier. Seul est donc retenu, pour apprécier de la responsabilité ou non de l’agent immobilier, le fait que le mandat porte sur la gestion immobilière du bien. Cette rigueur s’explique par le fait qu’un propriétaire ayant confié la gestion de son immeuble à une agence est en droit d’attendre que cette gestion soit assurée en son entier et non seulement par bribes. Or, la recherche de locataire fait partie intégrante de la gestion d’un bien.